Независимая оценка офиса в Хабаровске

Отчёт об оценке офиса поможет провести выгодную сделку, снизить налоговые платежи или решить спор в суде. В каких ещё ситуациях потребуется оценка офисных помещений, что влияет на рыночную стоимость офисной недвижимости и какие документы необходимы оценщику для оценки — ответы в нашей статье.

Объекты оценки

Объекты офисной недвижимости, подлежащие оценке:

• Отдельно стоящие административные и офисные здания, бизнес-центры.
• Офисные помещения в составе офисного здания или комплекса.
• Помещения свободного назначения, пригодные для использования в качестве офиса.

Цели оценки офисной недвижимости

Оценка стоимости недвижимости осуществляется в добровольном или обязательном порядке.

Оценка офисной недвижимости проводится:

• для сделок купли-продажи и в других случаях отчуждения имущества;
• при залоге объекта для оформления кредита или займа;
• при сдаче объекта в аренду или субаренду;
• для разрешения имущественных споров;
• для решения финансовых вопросов при разделе имущества;
• для оптимизации налогообложения, в том числе налога на имущество;
• для расчёта упущенной выгоды в случае возникновения вопроса о сносе;
• для внесения коммерческой недвижимости в качестве взноса в уставный капитал;
• для привлечения инвестиций;
• при ликвидации или банкротстве собственника объекта;
• при страховании имущества;
• для целей бухгалтерского учёта при составлении финансовой отчётности по МСФО;
• при выкупе или изъятии имущества у владельца для нужд государства;
• при вовлечении в сделку имущества, полностью или частично принадлежащего РФ и прочего государственного имущества;
• при приватизации госимущества, при продаже или передаче его в аренду;
• в других случаях.

Подходы в оценке офисной недвижимости

Оценка офиса может быть проведена тремя основными подходами: сравнительный, затратный и доходный. Подход в оценке определяется оценщиком по каждому объекту индивидуально.

При сравнительном подходе специалисты анализируют информацию о сделках купли-продажи или предложений к продаже объектов недвижимости, сходными с оцениваемым помещением по основным характеристикам.

Затратный подход направлен на определение стоимости расходов, которые понесёт инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому, с учётом износа объекта. Этот подход широко используется при оценке недостроенных объектов.

При оценке недвижимости, приносящей доход от арендных отношений, применим доходный подход. В данном случае стоимость коммерческого объекта определяется исходя из наличия данных об уровне прогнозируемых доходов и расходов.

Виды стоимости

Цель, которую ставит заказчик, определяет тип стоимости, которую нужно рассчитать. Исходя из неё, подбираются формулы, составляется план расчёта.

В зависимости от целей оценки коммерческой недвижимости оценщик рассчитывает три вида стоимости:

1. Рыночная стоимость.
2. Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
3. Ликвидационная стоимость — это стоимость при вынужденной продаже объекта.

Что влияет на рыночную стоимость офисных помещений

Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект может быть выставлен на открытые торги. Есть есть обременения или другие негативные факторы, то применяются коэффициенты, влияющие на конечный результат.

Основные факторы, оказывающие влияние на стоимость офисной недвижимости:

• месторасположение здания;
• год постройки или реконструкции здания;
• класс здания (A, B, C и D);
• вид недвижимости (помещение в здании или обособленный объект);
• площадь помещения;
• уровень имеющейся инженерной инфраструктуры;
• особенности планировки и отделки офиса, возможность легко трансформировать конфигурацию помещения;
• наличие ремонта и его качество;
• наличие или отсутствие парковки и подземной стоянки;
• транспортная доступность здания, в котором находится офис;
• наличие или отсутствие управляющей компании, которая занимается вопросами управления и эксплуатации объекта.

Порядок проведения оценки офиса

1. Обращение в оценочную компанию. Заключение договора на оценку. Определение ключевых условий: для чего нужна оценка недвижимости, объект, состав объекта, вид стоимости, дата проведения осмотра и прочее.
2. Визуальный осмотр и фотосъёмка, сбор информации, необходимой для качественного проведения независимой оценки.
3. Исследование рынка недвижимости Хабаровска в сегменте объекта оцениваемого имущества и проведение анализа данных, представленных заказчиком.
4. Подготовка отчёта по определению рыночной или иной стоимости и передача его заказчику в комплекте с закрывающими документами на оказание услуги. Отчёт об оценке офисных помещений или зданий является официальным документом и имеет юридическую силу, достаточную для представления в государственные, налоговые и судебные органы города Хабаровска.

Документы для оценки офиса

Для проведения оценки потребуются следующие документы:

• данные о заказчике оценки — паспорт или реквизиты организации;
• документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т. п.);
• документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план);
• разрешение на перепланировки (в случае проведения);
• сведения о наличии обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию);
• документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
• данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам;
• смета по проведённому ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и т. д.

В зависимости от целей оценки, список может быть дополнен — уточняйте перечень необходимых документов у оценщика.